東京 の 株式会社ブロード･レジデンシャル・インベストメント という会社から電話があった。

六本木 の ガリシアヒルズ六本木 という ワンルームマンション に投資しませんかという勧誘だった。

こういうのはすぐ断るのだが、頼みもしないのにパンフレットを送ってきたので見てみた。

「なぜ、今ワンルームマンションなのか？」 というタイトルで６つの理由があげられていた。

①老後の「年金」 になります。
②生命保険 の代わりになります。
③安定した高利回り が期待できます。
④所得税・住民税・相続税 を節約できます。
⑤お子様 の住まいとしても利用できます。
⑥インフレ対策 に強い。

「インフレ対策に強い」 じゃなくて 「インフレに強い」 だろう、という突っ込みはさておき、この時点でいくつかの疑問が。

お子様が住んだら収入にならないし、赤字にして税金を減らすのは本末転倒だ。

さらに、利回りっていうのは現金で買った時の話であって、ローンで買って利回りはない。

参考資料として添えられていた支払い例も見てみた。

まず、取得時に諸費用と税金で 104万円 かかる。
年間の支払い総額は、ローンの返済、管理費、修繕積立金等で税込み 152万1428円 。
収入は 144万円（12万円／月） 。 年 81,428円 の持ち出し。
31年ローン なので、この間の持ち出し金額は
81,428円×31＝252万円

でもこれだけで済むと思ったら大間違い。

人が出て行くたびに リフォーム費用 がかかる。
5年 ごとに人が入れ替わるとして、 計6回 。
プラス 15年 に1回は 大規模なリフォーム（水周り総とっかえ） が必要。
それぞれ 30万 、 150万 として
30万×4＋150万×2＝420万円（修繕費を含む）。

おまけにリフォーム中は家賃が入らない。

礼金 や 更新料 でまかなえると言う意見もあるが、これらのお金は違法だという判例が出ており、 今後は期待できない 。
12万×6＝72万円。

ここまでの費用を合計すると、

104万＋252万＋420万＋72万＝848万円。

これだけのお金を払ってようやく ローン が終わり、その後は年間 約124万円 の収入が入る。

でも払ったお金を取り戻すだけで 約7年 かかるし、その間も管理費や修繕積立金はかかり、人の入れ替わりもある。

つまり 40年 近くかかってようやくチャラになる計算。 そして手元に残るのは 築40年の老朽マンション 。

将来転売できるとも書いてあるが、当然ながら高く売れるとは一言も書いていない。

マンションというのは、人が1ヶ月でも住んだら 中古 になり、市場価格は 1～2割ダウン する。

マンション投資を考えているなら、好立地の ファミリー向け中古物件 を根気よく探して安く買うのがいいと思う。